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2018-08-04
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[徐汇区] 徐汇区华泾镇地块项目策划书营销策划二

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发表于 唐贞观十四年正月十七日(春) | 显示全部楼层 |阅读模式
   三、地块及周边情况
  (一)地理位置及交通状况
  1、项目地理位置
  本项目地块位于龙吴路西侧,北临淀浦河、南为华发路、西靠长华路。地块位于徐汇区东南部,位于华泾镇内,与长桥地区隔河相望。
  2、地块周围的交通条件
  1)环临的公共交通条件
  地块坐落在龙吴路与外环大道交接处,位于龙吴路立交桥下,两条快速干道伴随左右使得本地块交通便捷,多辆公交车可达万体馆、徐家汇、锦江乐园等地,20-25分钟车程可达徐家汇,公交线路基本可以使地块与徐汇中心,以及与轻轨和地铁等大交通相连,公共交通状况一般。
  对于自备车而言,出行方便,龙吴路快速干道可直通市中心。
  n 主要公交车及其路线:
            车次
            
            起终点站
            
            主要途经
            
            714
            
            双峰路——曹行
            
            龙华、徐浦大桥、老沪闵路、银都路
            
            731
            
            虹桥镇——紫阳花苑
            
            虹梅路、顾戴路、锦江乐园、梅陇路、长桥新村  、罗秀路
            
            770
            
            徐家汇广场——紫阳花苑
            
            上海游泳馆、龙华镇、上海植物园、徐浦大桥
            
            755
            
            凌兆新村——浦北路
            
            三林塘、徐浦大桥、长桥新村、梅陇、锦江乐园、桂林路
            
            804
            
            华泾小区——桂林小区
            
            上海中学、梅陇地铁站、康健商业城、宜山路
            
            其他
            
            梅南线、鲁莘线、龙吴线等
            
  2)地块与公共交通的连接——亚交通条件
  龙吴路的拓宽,使得目前地块与地铁万体馆站和轻轨明珠线龙漕路站联接方便,基本上15-20分钟的公交车程可达上述站点,弥补了周边交通过于集中徐汇区的不足,方便部分居民远行交通。
  3)交通条件综述
  环临地块的公共交通相对便利,而且与地铁、轻轨等大交通有一定联系,龙吴路的拓宽使用,使市民出行方便,龙吴路为快速干道,基本无塞车现象,尽管如此,进入市区还需20-30分钟时间。
  (二)周边居民构成及物业情况
  本案地块位于华泾镇门户地区,与长桥地区隔河相望,周边主要新村如下:
  各新村新老物业情况及居民情况:
  1)华泾新村
  位于长华路和华泾路交界处,现有居民3000户,人口大约1万人,主要是徐汇区中心地区如龙华、万体馆附近的动迁居民。该新村形成时间晚,大约在98年前后,居民换房和再置业可能性不大。
  目前在华泾地区,该新村周围的配套较齐全,华泾中心小学、位育幼儿园、位育高级中学、中大高级中学、华泾地段医院等伴其左右,超市、邮局、银行配套齐全。
  在华泾新村对面,上海中房置业股份有限公司正在投资开发一高档物业——漓江山水花园,占地40万平方米,总建面20万平方米,社区以联体别墅为主,同时还有独立别墅和叠加式别墅,该案去年下半年开始对外宣传,目前一期正在平整土地,计划2002年下半年正式开盘。价格初定:叠加式别墅4000-5000元/平方米、联体别墅7000-8000元/平方米、独立别墅10000元/平方米左右。
  2)东湾小区
  位于龙吴路立交桥下东南侧,现有居民2800户左右,小区形成于1995年左右,为6层动迁房,由于位于立交桥边上,各种噪音干扰很大,周边配套不全,部分依赖紫阳新村附近的配套。
  3)紫阳地区
  主要形成于1999年前后,目前两个社区——紫阳花苑、名人花苑
  n 紫阳花苑
  建筑面积达15万平方米,颇具规模的多层社区,一期1600户主要来自徐汇区中心动迁;二期400户于2002年2月开盘,售价2800-3200,均价3000元/平方米左右,一个月出售100套左右,二房需求旺盛,客户主要来自龙华、长桥地区的换房居民。
  n 名人花苑
  于1999年1月开盘,售价为2600-3200元/平方米,均价2800元/平方米,房型面积控制较小,二房集中在70-75平方米,日前剩余的二房单价统一2500元/平方米,为周边居民抢购。
  4)罗秀、长桥新村
  罗秀1-3村,共有居民7000户左右,主要为多层的动迁房,形成于1995年前后;长桥1-8村,共有居民15000户,主要为多层的动迁房,形成于1992-1995年间,周边配套已经比较成熟,目前该地区二手房售价2500元/平方米左右,2002年初推出新物业——天秀苑、未来视界、罗秀家园、欢天喜地,售价3200-3800元/平方米,主要为周边、梅陇地区的换房客户
  总结:
  华泾地区新物业价格在2800-3000元/平方米左右,面积85-90平方米的两房有一定需求
  长桥地区发展时间早,居民换房要求比较高,2002年初集中上市了几个新盘,但盘量都不大,5万平方米以下,价格集中在3200-3800元/平方米之间
  (三)地块自身情况
  n
                        淀 浦  河
            
            
地块目前状况示意图:
  大约1500户左右,多层,一梯四户,主要为95年前后斜土路周边动迁居民。其中有70户商品房于2002年初交房,当时单价为2400元左右
  项目总占地面积233000平方米(约300亩)。东西狭长(990米)、南北略窄(295米),东面龙吴路为交通主干道,地块所处位置是华泾镇门户地区,隔着淀浦河与长桥地区相望。
  地块靠西侧为厂房区和淀浦河装卸作业区;靠东面为原有农民居住房和华发小区,而中间的华发小区大约1500户,为1995年前后徐汇区斜土路附近动迁居民,非本项目用地,因此,本项目地块并非完整的方型,中间被华发小区隔着,实际上由两块构成:
  1)东块面积6万平方米,为原来农民自用房,二层,无动迁迹象,由于紧靠龙吴路快速干道,交通便捷,但噪音干扰大
  2)西块面积17.3万平方米,主要是淀浦河装卸作业区以及一些工厂、混泥土搅拌站等,噪音、灰尘污染非常严重,各种装运沙石的工程车、混泥土车频繁来往,目前状况根本无居住概念。相信这些厂房和污染的解决,将成为拆迁中的重点。
  总体上,本地块目前状况与理想的居住用地还有非常大的距离,而且整体形象的改变不能仅依靠开发商的努力,可能更多的有赖于政府对该地块及其周边的重新规划。
  n 地块周围景观
  1)自然景观
  A、 前方景观(南方)
  南面为华发路,宽度15米左右,为断头路,东起龙吴路西至长华路,由于两侧主要为泥石料装卸区和混泥土搅拌站等,因此华发路上各种工程车,泥沙装运车频繁来往,整条路上噪音和泥沙灰尘污染非常严重,目前无公交。
                        华发路
            
            
华发路南面为面积和形状与本地块相似的地块,主要也是一些农民住房和废弃的一些厂房、以及神海电子有限公司、上海建工构件厂、混泥土制品厂等产生各种污染的厂房。如果本项目启动之前,它们没有动迁的话,无疑成为本项目最大的障碍。
  再远处就是外环大道,通过龙吴路立交桥,直通徐浦大桥至浦东三林地区。
  B、 后方景观(北方)
  北面就是淀浦河,淀浦河西起青浦淀山湖,为黄浦江主要通航支流,本区域河道为整条河的尾端,向东500米流向黄浦江。本区域段河面大约50米左右,水质一般,河面上来来往往着装运泥石料的小船只,河对面靠西侧是相对成熟的罗秀新村、长桥新村,临河有10米左右的绿化带,视觉景观尚可,而河对面靠东侧是木料加工厂,堆积着大量木料,形象较差。
  C、 左方景观(东方)
  左面为龙吴路,公交站点集中在此,龙吴路为城市一级主干路,路宽33-50米;其中北段(徐汇区段)全长约7.4公里,设六快二慢八车道;南段(闵行段)全长10.1公里,设四快二慢六车道。全线设计时速高达60公里。
  龙吴路是连接吴泾与徐汇的主要快速通道,而且本段还是与外环高架以及通往浦东的交接处,因此车辆频繁,而且速度较快,产生噪音和空气污染较为严重。
  远处可看到徐浦大桥。
  D、 右方景观(西方)
  长华路是连接着华泾与长桥两个地区的一条小路,本区域段路面较窄,仅10米左右宽,无公交车,连接长桥的长桥桥于去年被船只撞坏后开始重新修建,预计要1年后才可通车。位于华发路交界处有一加油站。
  长发路以西是一些化轻公司的仓库
                        长华路
            
            
  2)人文历史景观
  n 黄道婆墓
  位于长华路和外环路交界处,约500平方米大小,目前仅少量绿化,计划中建成一休闲公园
  3)景观综述
  总体而言,地块周围被泥石料装卸区和装运车包围,紧临的快速干道产生难以克服的噪音和空气污染,周围环临景观较差,属本项目地块的劣势
  3、环境、污染情况
  1) 水、空气、土地污染情况
  地块本身以及周围各种厂房污染严重,尤其是泥沙装卸和混泥土搅拌产生大量的废气和灰尘污染
  2) 噪音污染
  就目前而言,地块所在地噪音污染也比较严重,主要来自龙吴路、外环两快速干道上各种公交车辆和工程车、货运车。
  3) 社会治安状况
  地块周围缺乏居住概念,治安情况较差。人员素质参差不齐,民工等时有出没。
  4、配套设施
  生活配套的缺乏也是该地块一个主要劣势,目前居民的配套依赖于龙吴路对面、龙吴路立交桥东南面的东湾小区附近,或者距离本地块2公里的华泾路附近。
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